Kein Umsatz, kein Wohnungsneubau

Bis 2005 brachen die Umsätze des Baugewerbes kontinuierlich ein. Von 6,2 Mrd. Euro im Jahr 1996 auf 2,1 Mrd. Euro. Das sind drastische Zahlen und dass große Baukonzerne wie HochTief einst am Rande des Konkurs waren, steigt da wieder aus der Erinnerung auf. Die aus heutiger Sicht gigantisch wirkenden Umsätze der 90er-Jahre stehen unter anderem mit dem Fall der Mauer und dem Aufbau blühender Landschaften in Verbindung. Finanziert durch staatliche Aufbauprogramme und eine sich euphorisch aufschwingende Wirtschaft. Als eines der Berliner Mammutprojekte der 90er-Jahre kann der Potsdamer Platz samt Umgebung genannt werden. An dieser Stelle ist der Todesstreifen erfolgreich aufgeblüht und resozialisiert worden.

Maßgebend für den Einbruch der Umsätze auf das 2005er-Niveau sind zwei Faktoren: Die Stagnation der Industrie und der damit verbundene Rückgang der Bauvorhaben sowie der Rückzug der öffentlichen Hand aus Bauprojekten. Das Investitionsvolumen öffentlicher Bauvorhaben liegt seit sieben Jahren auf konstantem Niveau.

Der Berliner Alexanderplatz belegt die Entwicklung der Branche eindrucksvoll. Mitte der 90er gab es hier ein vergleichbares Bauvorhaben wie am Potsdamer Platz. Der Alex sollte nach den Plänen des Architekten Hans Kollhoff umgestaltet werden. Die Pläne wurden öffentlich in einem Pavillon auf dem Platz gezeigt. Was ist geschehen? Viele Investoren zogen sich aus dem geplanten Bauvorhaben zurück. Negative Prognosen für das Wirtschafts- und das Bevölkerungswachstum drückten das Investitionsklima und das Bebauungsplanverfahren I-B4a wurde nach fünfjährigem Hin und Her erst 2000 festgesetzt. Zudem hing die öffentliche Hand Berlins als Geldgeber damals mit Millionen im Minus und war dem Druck des Länderfinanzausgleichs ausgesetzt. Zeitweilig hatte der Potsdamer Platz ebenfalls Probleme, weil die Mietnachfrage nicht wie erhofft ausfiel. Kurz um: Berlin war Arm aber Sexy. Wir erinnern uns.

Hans Kollhoff Masterplan

Hans Kollhoff: Masterplan Berlin Alexanderplatz. So zu sehen 1993 im Pavillon auf dem Alexanderplatz.

Der Einbruch der Umsatzzahlen deckt sich mit dem Defizit an verfügbarem Wohnungen in den Ballungszentren. So seien alleine seit 2009 770.000 Wohnungen zu wenig gebaut worden. Dabei stiegen die Umsätze der Baubranche in diesen Jahren um 700 Mio. Euro. Wie verzögert die Branche den Impuls der Wohnungsnot aufgenommen hat, zeigt das konstante Umsatzniveau von 2004 bis 2010.

Heute, sollte man meinen, wird mehr gebaut denn je. Die Nachfrage nach Wohnraum in Ballungszentren erlebt ein Allzeithoch. Aber Investoren und Baukonzerne beklagen die hohen Kosten. Dabei spielen eine Reihe von Faktoren in die Bilanz: Strenge und kostspielige Verordnungen wie die Energiesparverordnung, gestiegene Grundstückspreise, die geringe Förderung für den Wohnungsbau und die Weltwirtschaftskrise von 2008. Der Wohnungsneubau wirft in Ballungszentren schlicht wenig Rendite ab und für teurere Wohnungen braucht es ein finanziell solides Käuferklientel. In Verbindung mit den gedrosselten öffentlichen Bauvorhaben ist es schwierig, die niedrigen Renditen aus dem Wohnungsbau durch andere Bauprojekte zu kompensieren. Eigenständige Projekte von Baugenossenschaften wie das im Möckernkiez gehen in Berlin wegen der steigenden Baukosten gerade baden. (Dass die Baugruppe keine finanzierende Bank findet, kommt erschwerend hinzu.)

So ist es nicht verwunderlich, was Der Spiegel im Sommer berichtete. Es würde viel gebaut in Deutschland, aber nicht in den Städten, sondern in Regionen mit spekulativen Entwicklungsprognosen, weil dort die Grundstückspreise niedrig sind und die Wiederbevölkerung ein Hauptinteresse der öffentlichen Hand. Im Jahr 2014 entstanden nur rund ein Viertel der 245.000 Wohnungen in Städten mit über 100.000 Einwohnern.

*Update 27.09 –
Wie am 24.09.2015 in der Immobilien Zeitung zu lesen war, legte der Baugewerbeumsatz in der Sparte Wohnungsbau im Jahr 2015 bis August um 2,7% zu. Die Steigerung sei darauf zurückzuführen, dass es momentan – trotz niedriger Renditen beim Wohnungsbau – schlicht keine Alternative für das Baugewerbe gäbe, wie das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung schreibt. Wie bereits ausgeführt, hält sich die öffentliche Hand bei Investionen stark zurück: Um 1,7% sank dieses Jahr bisher das Investionsvolumen. Für das kommende Jahr möchte der Bund 6,1% mehr invesieren. Ein Großteil der Summe soll in Infrastrukturprogramme fließen.

Von | 2015-09-22T10:28:38+00:00 22. September 2015|Stadtperspektiven|0 Kommentare

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