Konjunkturindex Immobilien

Vor zwei Wochen hatten wir bereits über den Wohnungsneubau und die Umsatzzahlen des Bauhauptgewerbes berichtet. Hohe Grundstückspreise, kostspielige Bauauflagen und geringes Investitionsvolumen der öffentlichen Hand drücken in größeren Städten auf das Bauklima. Zusätzlich hatten wir angedeutet, dass es zurzeit unausweichlich sei, den Wohnungsbau auch in den renditearmen Innenstädten in Angriff zu nehmend, da das Investitionsvolumen in anderen Zweigen wie Industriebauten oder Projekten der öffentlichen Hand stagniert.

Aus der gerade erschienenen Studie der Bulwiengesa AG kann man diesen Trend und seine Konsequenzen ablesen. Der Berliner Wohnungsneubau macht rund 71% der Projektanzahl aber nur 64% des monetären Projektvolumens aus. Womit allerdings noch nichts über die Rendite der Projektentwickler bzw. die Gewinne der Bauunternehmen gesagt ist.

Ein positiver Trend bei Neubauprojekten (+15% zum Vorjahr) wird dadurch befördert, dass kommunale Wohnungsunternehmen wieder verstärkt in den Neubau gehen. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum steigt stetig und kann durch private Projektentwickler nur schwer bedient werden, solange die Baukosten und Grundstückspreise auf hohem Niveau liegen.

Das zeigt sich wiederum in der jetzt zunehmend auseinanderklaffenden Schere zwischen Erwerbskosten von Eigentumswohnungen und Mieten bei Neubauwohnungen. Bezugsfreie Neu-Neubaueigentumswohnungen legten im vergangenen Jahr um 20%* im Preis zu. Die geplanten Neubau-Mietwohnungen der kommunalen Wohnungsgesellschaften setzten dagegen auf das mittlere Preissegment und läuten damit einen Rückwärtstrend bei Mietkosten ein.

Man kann deutlich erkennen, dass Projektentwickler zum einen die hohen Entwicklungskosten an die Käufer weitergeben, weshalb sie beim sensiblen Mietmarkt zurzeit keinen Fuß auf den Boden bekommen. Zum anderen gehen sie vermehrt in den Bau von Luxuswohnungen, um in der Innenstadt entsprechende Verkaufsargumente für hohe Preise zu schaffen. Mit rund 5,3 Mio. Quadratmetern sind Trade Developer (Projektentwickler mit Weiterverkaufsabsicht) am aktivsten auf dem Berliner Markt und schaffen den meisten Wohnraum. Im Vergleich dazu bauen kommunale Unternehmen 1,2 Mio. Quadratmeter.

Die steigenden Preise bei Neubaueigentumswohnungen haben einen Einfluss auf die Preisentwicklung im Bestand. Immobilienscout24 gibt 23% (Neubau +9,3%*) Preissteigerung im Vergleich zum Vorjahr an. Das liegt knapp 10% über dem bundesdeutschen Trend. Eigentümer sollte dieser Trend freuen.

Weder Mietpreisbremse noch steigende Preise je Quadratmeter haben das Kaufklima am Berliner Markt gedrückt. Ende letzten Jahres wurde das baldige Aus des Booms prognostiziert und heute können wir sehen, dass das genaue Gegenteil eingetreten ist. Dass das Projektvolumen in Berlin um 15% angestiegen ist, könnte auch für private Kaufinteressenten ein guter Indikator sein, ihr Kapital in Immobilien zu investieren. Denn wenn so viele Projektplaner noch bis ins kommende Jahr hinein investieren, bedeutet dies, dass sie weiterhin an solide Wertsteigerung glauben. Deren positive Einstellung wird sich auch in alle Teilmärkte übertragen. Knicken könnte diese Sause momentan nur eine Krise in der Einkommensstruktur von Käufern.

 


 

* Neubau heißen bei Bulwiengesa alle Projekte die 2015 fertiggestellt bzw. projektiert werden. Begonnene Verkäufe und Planungen vor 1.1.2015 werden nicht dazugerechnet.

Immobilienscout24.de gibt +9,3% bei seinem IMX an, jedoch keine Definition von Neubau.

Von | 2015-10-05T11:58:19+00:00 5. Oktober 2015|Aktuelles|1 Kommentar

Ein Kommentar

  1. Heimo 28. November 2016 at 17:55 - Reply

    Guten Tag,
    vielen Dank für den interessanten Artikel. Der Baumarkt ist eng mit dem Renovierungsmarkt verbunden, da beide Bereiche von der gleichen Wertschöpfungskette „Immobilien“ erfasst werden. Ich arbeite überwiegend in Hamburg, plane aber auch einige Projekte in Berlin zu machen. Der Artikel ist zwar ein Jahr alt, aber die Informationen finde ich trotzdem sehr nützlich. Grüsse, Heimo B. Renovierer

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